În ședința de miercuri, 26 iunie 2019, Camera Deputaților, în calitate de camera decizională, a adoptat proiectul de Lege pentru modificarea Legii nr. 77/2016 (pe mai departe, Legea 77) privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite (pe mai departe, Legea pentru modificarea Legii 77).

Legea pentru modificarea Legii 77 urmează a fi trimisă Președintelui României în vederea promulgării.

1. Impreviziunea – condiție explicită pentru darea în plată
Se instituie o nouă condiție pentru stingerea creanței izvorâtă dintr-un contract de credit și accesoriile sale prin dare în plată, respectiv condiția privind impreviziunea. Condițiile enumerate la art. 4 din Legea 77 sunt completate cu condiția existenței impreviziunii, în acord cu orientările practicii judecătorești dictate de deciziile Curții Constituționale.

2. Situații - exemplu obligatorii pentru aplicarea impreviziunii
Se exemplifică 4 situații în care este incidentă impreviziunea, respectiv:
(i) atunci când cursul de schimb al monedei creditului a depăşit cu cel puțin 20% nivelul cursului din data contractării creditului;
(ii) atunci când gradul de îndatorare al debitorului a depăşit cu cel puţin 20% nivelul maxim al gradului de îndatorare stabilit de BNR;
(iii) atunci când debitorul a fost executat silit prin vânzarea imobilului cu destinația de locuință;
(iv) atunci când sunt incidente alte cazuri care relevă un dezechilibru contractual, în sensul art. 4 alin. (3).

Exemplificarea unor împrejurări abstracte pentru care este obligatorie reținerea existenței impreviziunii pare a înlătura, pe viitor, problematica înțelegerii și aplicării neunitare a condițiilor impreviziunii explicit sau implicit reținute de doctrină și jurisprudență (posterioritatea schimbării împrejurărilor economice în care a fost încheiat contractul, imprevizibilitatea schimbării împrejurărilor și neasumarea producerii riscului supra-adăugat). Totuși, remarcăm că ultima situație enumerată mai sus atribuie unui dezechilibru contractual semnificația unei impreviziuni, motiv pentru care anticipăm că discuțiile dintre creditori și debitori vor fi retrogradate din zona teoriilor rigide privind impreviziunea în zona înțelegerii subiective și neunitare a dezechilibrului contractual.

3. Inversarea sarcinii probei condițiilor pentru darea în plată și prezumțiile de impreviziune
Legea pentru modificarea Legii 77 stabilește obligația creditorului de a dovedi în fața instanțelor de judecată faptul că debitorul care a făcut o notificare de dare în plată nu îndeplineşte condițiile de admisibilitate. Printre condițiile de admisibilitate este inclusă și condiția privind impreviziunea, deci creditorul urmează a fi obligat la dovada inexistenței impreviziunii. În același registru, legiuitorul prezumă o stare de dezechilibru contractual întrucât impune instanțelor judecătorești care verifică existența impreviziunii să dea “prevalență stării de criză a contractului”.

Atât în procedura contestației creditorului împotriva notificării de dare în plată (art. 7 din Legea 77), cât și în acțiunea debitorului privind pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar, debitorul care a formulat notificarea de dare în plată se va bucura de:
(i) o prezumție legală și relativă de impreviziune, în alte situații decât cele 4 situații-exemplu obligatorii pentru aplicarea impreviziunii;
(ii) o prezumție legală și absolută de impreviziune, pentru cele 4 situații-exemplu obligatorii pentru aplicarea impreviziunii;
(iii) o prezumție legală, absolută și irefragabilă de impreviziune, în cazul debitorului împotriva căruia s‐a derulat şi finalizat o procedură de executare silită, prin vânzarea imobilului cu destinație de locuință şi împotriva căruia se continuă executarea.

4. Proceduri prealabile formulării de către creditor a contestației de la art. 7 din Legea 77
Legea pentru modificarea Legii nr. 77 instituie parcurgerea unei proceduri prealabile formulării, de către creditor, a contestației la notificarea de dare în plată. Se impune formularea către debitor a unei propuneri de restabilire a utilității sociale a contractului de credit, în interiorul termenului de 10 zile stabilit de art. 7 alin. (1) din Legea 77.

Apreciem că legiuitorul a impus parcurgerea unei proceduri prealabile în sensul art. 193 C. proc. civ. În acest caz, în lipsa dovezii formulării către debitor a unei propuneri de restabilire a contractului de credit, contestația formulată de către creditor împotriva notificării de dare în plată va fi respinsă de instanța de judecată ca inadmisibilă, numai dacă debitorul intimat va invoca excepția corespondentă prin întâmpinare.

5. Clarificarea regimului ratelor, dobânzilor și penalităților scurse în perioada cât a produse efecte notificarea de dare în plată
Creditorul este obligat a proba reaua-credință a debitorului, atunci când dorește să își recupereze atât ratele, cât și dobânzile și penalitățile scurse în perioada cât a produse efecte notificarea de dare în plată. Simpla admitere a contestației formulate de creditor în temeiul art. 7 din Legea 77 nu va permite acestuia recuperarea de la debitor a sumelor de bani scurse între momentul formulării notificării de dare în plată și momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești asupra contestației.

În consecință, regula repunerii părților în situația anterioară notificării de dare în plată prevăzută de art. 7 alin. (5) din Legea 77 este ameliorată de Legea care modifică Legea 77. În aceste condiții, reflexul creditorilor va fi acela de a solicita, fie pe calea contestației prevăzute de art. 7 din Legea 77, fie ulterior, în cadrul unei acțiuni distincte, constatarea relei-credințe a debitorului la formularea notificării de dare în plată.

6. Noi interdicții
Se interzice înscrierea în Biroul de credit sau în alte baze de date negative cu privire la debitorii riscanți sau rău‐platnici, pe perioada notificării de dare în plată, precum și pe perioada soluționării constastațiilor la notificarea de dare în plată și soluționării cererii privind pronunțarea unei hotărâri care să constate stingerea obligațiilor născute din contractul de credit ipotecar, a debitorilor care au formulat o notificare în sensul art. 5 alin. (1) din Legea 77. Aceiași interdicție este instituită și în favoarea debitorilor care intră sub incidența dispozițiilor art. 6 și art. 8 alin. (5) din Legea pentru modificarea Legii 77.

Paul Lospa, Founder Lospa Lawyers

Alexandra Iliescu, Associate Lospa Lawyers